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Ab 1. Januar 2023 – Änderungen Immobilienbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer

Die amtierende Regierung der Bundesrepublik Deutschland hat im Schatten der publikumswirksamen Ausgabeninitiativen innerhalb des Jahressteuergesetzes 2022 Steuererhöhungen, die Erbschaftsteuer von Immobilien betreffend, auf den Weg gebracht.

Die Bewertung von Immobilien im Erbschaft- und Schenkungsfall orientiert sich grundsätzlich am Verkehrswert zum Zeitpunkt des Erbfalls bzw. der Schenkung. Dies bedeutet, hier wird auf vergleichbare Marktdaten zurückgegriffen. Liegen diese nicht vor, kommen bereits aktuell schon sehr komplexe Vorschriften des Erbschaftsteuer- und des Bewertungsgesetzes zur Anwendung.

Diese Vorschriften enthalten eine Vielzahl von Stellschrauben, an denen nun Veränderungen, wie i.d.R. zum Nachteil des Steuerpflichtigen, vorgenommen wurden. Um den Komplexitätsgrad, erfahrungsgemäß zum Zweck für zukünftige Anpassungen, noch zu erhöhen, wurden weitere Stellschrauben hinzugefügt.
Das kommunizierte Ziel für die Anpassungen ist die gewünschte Herbeiführung einer besseren Marktnähe der steuerlichen Bemessungsgrundlagen.

Die vorgenommenen Änderungen sind sehr kleinteilig, so dass eine vollständige Darstellung, die auch Erläuterung der bisherigen Praxis notwendig machen würde, an dieser Stelle nicht gegeben werden kann.

Wesentliche Veränderungen ergeben sich kurzgefasst aus:

  • der Detaillierung der pauschalen Bewirtschaftungskosten,
  • der Absenkung des anzuwendenden Liegenschaftszinses,
  • der Einführung eines Regionalfaktors.

Es gibt Schätzungen von Eigentümerverbänden, die von Steigerungen der steuerlichen Wertgrundlagen im Umfang von 20 bis 30 % ausgehen, jedoch auch höher liegen können.

Für den Fall, dass potentiell Betroffene das persönliche Interesse eher im eigenen Vermögenserhalt als bspw. in der Förderung der staatlichen Ausgabenpolitik sehen, könnten folgende Handlungsalternativen bedacht werden:

  • Vornahme von Schenkungen noch innerhalb des Jahres 2022 (Das Datum des notariellen Vertrags ist relevant.),
  • Grundstücksübertragungen unter Einräumung eines Wohnrechtes,
  • Sukzessive Schenkungen an Angehörige unter Nutzung der verwandtschaftlichen Freibeträge und deren Neuaufleben nach Ablauf von 10 Jahren,
  • Nutzung der Familienheimregelung, d.h. der direkten Folgenutzung des Ehegatten bzw. der Kinder des Erblassers,
  • Aufteilung der Immobilie,
  • Beauftragung eines Wertgutachtens, sofern die rechtlichen Bewertungsvorschriften zu einer deutlich vom Markt abweichenden Bemessungsgrundlage führen.

Für Fragen zu dieser Thematik stehen wir Ihnen gern zur Verfügung.

Wir möchten abschließend anmerken, dass wir das Verfahren, wie hier Steuererhöhungen durchgesetzt werden, als nicht sehr transparent und fair ansehen.

Nachtrag vom 25.11.2022:

In einer Information von Haufe.de wurde darauf aufmerksam gemacht, dass das BMF in einer Mitteilung vom 21.11.2022 zu den Anpassungen der Grundbesitzbewertungen Stellung genommenen hatte – wir vermuten, aufgrund der deutlichen Reaktionen in der Presse. Diese Stellungnahme wurde zwischenzeitlich jedoch wieder von den Internetseiten des BMF gelöscht. In dieser Mitteilung hatte das BMF, gemäß Haufe.de, darauf Wert gelegt, dass es sich bei der Anpassung der Vorschriften der Grundbesitzbewertung für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer sowie der Grunderwerbsteuer an die Immobilienwertermittlungsverordnung nicht um steuererhöhende Maßnahmen handelt. Der Grund für die Löschung dieser Aussage ist nicht bekannt.

 Das Gesetzgebungsverfahren zum Jahressteuergesetz 2022 wird im Übrigen erst kurz vor Weihnachten abgeschlossen sein.

Veränderungen bei MSW

Herr Dr. Thiere wurde mit Wirkung zum 1. Oktober 2022 zum weiteren Geschäftsführer und COO der MSW GmbH bestellt. Bereits seit dem 1. September 2020 hat Dr. Thiere die Bereiche „Wirtschaftsprüfung“ und „Qualität“ bei MSW verantwortet.

Herr Dr. Thiere ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater und war vor seiner Zeit bei MSW 12 Jahre bei der KPMG in der Prüfungsabteilung u.a. in der Betreuung von börsennotierten Gesellschaften, aber auch mehrere Jahre im „Department of Professional Practice“. Außerdem hat er Mandanten im Zusammenhang mit Prüfungen der DPR (heute BaFin) beraten. Herr Dr. Thiere hat einen Lehrauftrag für die Vorlesungsreihe „Internationale Rechnungslegung (IFRS) an der Technischen Hochschule Brandenburg in Brandenburg an der Havel.

Gemeinsam mit dem CEO Horst Mantay wird er die MSW weiter mit „Passion for Numbers“ auf Kurs halten und dafür Sorge tragen, dass trotz des Wachstums der MSW insbesondere im Kapitalmarktumfeld die Qualität und Kundenzufriedenheit gesichert bleibt.

Die Umsatzbesteuerung von Aufsichtsratsmitgliedern

Die Umsatzbesteuerung von Aufsichtsratsmitgliedern hat sich seit einigen Jahren Thema entwickelt, da hier ein maßgeblicher Unterschied zwischen der Rechtsauffassung des EuGH und der nationalen Finanzverwaltung bestand. Insbesondere im Hinblick auf die Urteile des EuGH und des BFH aus dem Jahre 2019 war die Auffassung der deutschen Finanzverwaltung, dass Aufsichtsratsmitglieder stets als Unternehmer i. S. des § 2 Abs. 1 Satz 1 UStG zu behandeln sind, nicht mehr haltbar. Daher hat die Finanzverwaltung mit Schreiben v. 8.7.2021 zunächst reagiert und den UStAE entsprechend angepasst. Diese Anpassungen haben aber weitere Fragen aufgeworfen, weshalb mit BMF-Schreiben v. 29.3.2022 Ergänzungen – im Hinblick auf die 10 %-Regelung und den Leistungszeitpunkt – vorgenommen wurden.

Das BMF hat im Sommer 2021 (BMF, Schreiben v. 8.7.2021, III C 2 – S 7104/19/10001 :003) zur umsatzsteuerlichen Unternehmereigenschaft von Aufsichtsratsmitgliedern wichtige Abgren¬zungskriterien für die Praxis erarbeitet. Nach Ansicht des BMF ist ein Aufsichtsratsmitglied für umsatzsteuerliche Zwecke nur dann als Unternehmer zu behandeln, wenn das Mitglied ein Vergütungsrisiko trägt.

Laut BMF trägt ein Mitglied des Aufsichtsrats ein Vergütungsrisiko, wenn die variablen Vergütungen, z. B. Sitzungsgelder, die in Abhängigkeit von der Teilnahme gezahlt werden, mindestens 10 % der vereinbarten Gesamtvergütung ausmachen.

Die Prüfung hat pro Aufsichtsratsmandat und pro Geschäftsjahr zu erfolgen. Daraus folgt, dass ein Aufsichtsratsmitglied mit mehreren Mandaten sowohl Unternehmer auch als Nichtunternehmer sein kann und diese Einschätzung jährlich variieren kann. Sollte die Unternehmereigenschaft dem Grunde nach vorliegen, besteht jedoch unter weiteren Voraussetzungen weiterhin die Möglichkeit der Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung gem. § 19 UStG.

Die Frage der umsatzsteuerlichen Unternehmereigenschaft ist nicht nur wesentlich für

  • die zutreffende Rechnungsstellung (Erteilungen von Rechnung mit Steuerausweis),
  • die Entrichtung von Umsatzsteuer und
  • die Abgabe von Umsatzsteuervoranmeldungen bzw. Jahreserklärungen,
    sondern auch für den Vorsteuerabzug des Aufsichtsratsmitglieds.
    Im ersten Quartal 2022 stellt das BMF (BMF, Schreiben v. 29.3.2022, III C 2 – S 7104/19/10001:005) nun klar,
  • zu welchem Zeitpunkt die o.g. 10 %-Grenze zu prüfen ist und
  • wann die Leistung des Aufsichtsratsmitglieds als ausgeführt gilt.
    Das BMF vertritt die Auffassung, dass
  • die 10 %-Grenze zu Beginn des Geschäftsjahres der Gesellschaft anhand der zu erwartenden Vergütung zu prüfen ist und
  • zu diesem Zeitpunkt die Unternehmereigenschaft des Aufsichtsratsmitglieds für das Geschäftsjahr „festgezurrt“ wird.

Daraus folgt, dass ein Aufsichtsratsmitglied auch dann als Unternehmer gilt, wenn sich nach Ablauf des Geschäftsjahres herausstellt, dass die variable Vergütung weniger als 10 % der Gesamtvergütung ausgemacht.

Reform der Grundsteuer

Wir möchten Sie darauf aufmerksam machen, dass aufgrund der Grundsteuer-Reform alle Grundstückseigentümer im Jahr 2022 zu einer sog. Feststellungserklärung aufgefordert wurden und Ihnen unsere Unterstützung dbzgl. offerieren.

Die Erklärungen müssen auf elektronischem Wege bis voraussichtlich 31.10.2022 eingereicht werden. Die Aufforderung zur Abgabe entsprechender Erklärung ist durch öffentliche Bekanntmachung im Bundessteuerblatt vom 30. März 2022 erfolgt.

Grundsteuer-Reform: Hintergrund

Das Bundesverfassungsgericht hat dem Gesetzgeber bereits 2018 aufgegeben, die Bewertung von Grundstücken im Zusammenhang mit der Grundsteuer neu zu regeln. Hintergrund ist die als verfassungswidrig eingestufte Einheitsbewertung, die auf Werten aus den 60‘er Jahren (bzw. in den neuen Bundesländern sogar noch aus den 30‘er Jahren) beruht. Somit kann es aktuell zu einer unterschiedlichen Besteuerung von eigentlich gleichwertigen Grundstücken kommen.

Mit der Reform der Grundsteuer möchte der Gesetzgeber u. a. diese Ungleichheit beseitigen, ohne die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen insgesamt zu verändern. Dafür muss der für die Grundsteuer maßgebliche Grundstückswert neu festgestellt werden. Mit Wirkung für das Jahr 2025 sollen darauf basierend neue Grundsteuerbescheide ergehen.

Was bedeutet die Neuregelung für Sie?

Durch die o.g. Bekanntmachung wurden Sie aufgefordert, eine Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte auf elektronischem Wege abzugeben. Wenn Sie ein oder mehrere Grundstücke besitzen, unterstützen wir Sie gerne bei der Erstellung und Abgabe dieser Feststellungserklärung.

Bei der Bewertung gelten unterschiedliche Regelungen für unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Besonderheiten für die jeweilige Art der Nutzung. Darüber hinaus können je nach Bundesland unterschiedliche Bewertungsregelungen gelten. Welches Modell für die Bewertung Ihres Grundstücks anzuwenden ist, hängt davon ab, in welchem Bundesland das Grundstück belegen ist.

Wie würden wir Sie unterstützen?

Gerne erstellen wir für Ihr(e) Grundstück(e) die notwendigen Erklärungen und übernehmen für Sie die elektronische Übertragung ans Finanzamt unter Beachtung der Fristen. Damit wir Sie adäquat beraten können, kommen Sie bitte auf uns zu. Obwohl die elektronische Abgabe der Erklärung zur Feststellung der Grundsteuerwerte bei den Finanzämtern planmäßig erst ab dem 1.7.2022 möglich sein wird, möchten wir Sie dennoch um eine Rückmeldung bis zum Ende Mai bitten, wenn Sie unsere Unterstützung grundsätzlich in Anspruch nehmen möchten.

Welche Angaben werden von Ihnen benötigt?

Zur besseren Planung bitten wir Sie, uns mit Ihrer Beauftragung zunächst gleich die Anzahl Ihrer Grundstücke mitzuteilen. Bitte berücksichtigen Sie hierbei, dass es sich um ein Schreiben an alle unsere Mandanten handelt. Sofern Ihr Grundstück bzw. Ihre Grundstücke Gegenstand der von uns erstellten Steuererklärungen bzw. Jahresabschlüsse war bzw. waren, ist bzw. sind uns diese natürlich bekannt. Von Grundstücken des Privatvermögens, die keiner Einnahmeerzielung dienen, haben wir jedoch nicht unmittelbar Kenntnis.

Im zweiten Schritt würden wir Sie bitten, für jedes Objekt die folgenden Angaben zusammenzutragen

  • Lage des Grundstücks bzw. des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Gemarkung, Flur und Flurstück des Grundvermögens
  • Eigentumsverhältnisse
  • Grundstücksart (unbebaut, Wohngrundstück, andere Bebauung)
  • Fläche des Grundstücks
  • Wohnfläche bzw. Grundfläche des Gebäudes
  • mehrere Gemeinden [ja/nein]
  • Miteigentumsanteil [Zähler/Nenner]
  • Nutzungsart
  • Baudenkmal [ja/nein]
  • Abbruchverpflichtung

Wir haben hierzu eine einfache Excelvorlage bereitgestellt, in der Sie Ihre Informationen eintragen können. Es würde uns sehr helfen wenn wir diese Datenaufnahme bis Ende Juni 2022 abschließen könnten.

Sie finden die entsprechenden Daten zum Beispiel im Kaufvertrag, in der Flurkarte, im Grundbuchblatt, im Einheitswertbescheid, im Grundsteuerbescheid, im Grunderwerbsteuerbescheid oder in der Teilungserklärung.

Bitte lassen Sie uns auch die Unterlagen, aus denen sich die entsprechenden Daten ergeben, per E-Mail zukommen. Sollten diese erforderlichen grundstücksbezogenen Daten nicht (mehr) auffindbar sein, kann eine Flurkarte beim Vermessungsamt und ein Grundbuchauszug beim zuständigen Amtsgericht beantragt werden.

Es gibt keine Erfahrungswerte zum Ablauf des Erklärungsverfahrens und eventueller Probleme hierbei. Insofern möchten wir Sie schon jetzt auf weiteren, höchstwahrscheinlich anfallenden Abstimmungsbedarf vorbereiten.

Wir sehen in der Erklärungspflicht auch eine Gelegenheit unseren Datenbestand Ihrer Grundstücke, sofern sie steuerlich relevant sind bzw. werden können, abgesehen von dem jetzt aktuellen und verhältnismäßig unbedeutenden Grundsteuersachverhalt, abzugleichen.

Dies vor dem Hintergrund ggf. steuerlich gestaltend beraten zu können.

Über Ihre Rückinformation würden wir uns freuen und stehen Ihnen für alle weiteren Fragen gern zur Verfügung.

 

Erfassungstabelle:

Download Excel-tabelle

Entry in the transparency register is mandatory

Pursuant to Section 20 (1) Sentence 1 of the German Money Laundering Act (GwG), it is mandatory for

  • all legal entities under private law (e.g. GmbH, Unternehmergesellschaft, Aktiengesellschaft, Genossenschaften)
  • registered partnerships (e.g. GmbH & Co. KG, OHG, limited partnership, partnership companies) as well as for
  • non-incorporated foundations, if the purpose of the foundation is self-interested,

the obligation to report their beneficial owners for entry in the transparency register.

Up to now, many parties subject to the reporting obligation still benefited from the so-called notification fiction, i.e. they did not need to report to the transparency register because the beneficial owners could be identified from other public registers (e.g. commercial register).

Since August 1, 2021, this facilitation has ceased and the transparency register is now a full register.

The notification fiction has become a notification obligation. For a missing entry, severe fines can be imposed on the management after the expiry of the transition periods, which vary depending on the legal form of the company.

Beneficial owners are:

  • Natural persons who ultimately own or control the company.
  • If a person directly or indirectly holds more than 25% of the voting rights or capital shares or exercises control in a comparable manner.
  • Natural persons at whose instigation a transaction is ultimately carried out or a business relationship is ultimately established (e.g. trustors).

We would like to make all legal representatives aware of this issue.

The following information on the beneficial owner must be disclosed:

First name and surname, date of birth, place of residence, type of beneficial owner (fictitious or actual) as well as type and scope of the beneficial interest (Section 19 AMLA), in certain cases the nationality (Section 21 (1) AMLA).

The Transparency Register offers, among other things, a free service number for registration (0800-123 43 37) Mon-Fri. from 8:00 to 18:30.

Please contact the Transparency Register if you have any questions.

 

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On our own account

Due to our further growth in the areas of auditing and advising companies with a capital market focus, we have recently been active again in recruiting. In the process, we have succeeded in developing our capital markets team not only quantitatively but also qualitatively.
Bereits seit dem 1. Juli verstärkt Herr Leo Keßling unsere Prüfungsabteilung als Manager verstärken. Herr Keßling war u.a. bei der KPMG in Luxemburg und danach für einige Jahre in unterschiedlichen Funktionen bei der Klick Own AG tätig.

On October 1, Ms. Fabienne Jäger, Certified Public Accountant/Tax Advisor, will join our audit department. Ms. Jäger worked for Ernst & Young in Berlin for 7 years and was most recently responsible as manager for the audit management of group as well as annual financial statement audits and the associated packages (HGB, IFRS).

On November 1, Mr. Fred Przymusinski, Certified Public Accountant/Tax Advisor, will join us. Mr. Przymusinski worked for Ernst & Young in Berlin for 10 years, most recently as a senior manager in the area of group and individual audits of listed companies, among others.

We look forward to working with our new colleagues and to introducing them to you in person at the German Equity Forum, at the MKK or in the context of a project.

Kind regards